Kupujeme dom

Rozhodli ste sa kúpiť byt, alebo rodinný dom? Dokonca máte už vybraté? Gratulujem! A teraz sa poďme pripraviť na byrokratickú tortúru, ktorá vás čaká.

V prvom rade poctite svojou návštevou kataster! Je to najmä vo vašom záujme. Na katastri zistíte, či je majiteľ nehnuteľnosti skutočne jej majiteľom a vy sa nestanete obeťou podvodníka, ktorý vám predá celkom cudzí dom a zdúchne s vašimi peniazmi. Vo výpise z katastra, v oddelení C, si taktiež všimnite, či predmetná nehnuteľnosť nie je zaťažená vecným bremenom, alebo na ňu nie je uvalené záložné právo, či iná ťarcha.

Ak je na katastri všetko v poriadku, o slovo sa prihlási váš bankový účet – máte na to? Pracujme s predpokladom, že máte časť peňazí, potrebných na kúpu domu či bytu. Ako si vybaviť úver? S veľkou pravdepodobnosťou siahnete po hypotekárnom úvere a tu je potrebné predložiť znalecký posudok. Mnohé banky dnes ponúkajú vlastných znalcov, takže vám ušetria čas, ktorý by ste vynaložili na zohnanie vlastného. Na druhej strane, za svoje služby si nechajú zaplatiť často oveľa viac, než by ste zaplatili znalcovi získanému na vlastnú päsť.

Dostali ste úver? Výborne! Máte za sebou druhý krok a môžete pristúpiť k spísaniu kúpnej zmluvy. Mnohí si myslia, že kúpnu zmluvu zostavia sami, alebo sú spokojní, keď im ho napíše priateľ, ktorý pred nedávnom celú tŕnistú cestu za vlastným domovom absolvoval. Chyba!!! Tento úkon by ste mali zveriť právnikovi, zmluva je totiž hlavným dokladom, na ktorý sa bude prihliadať pri vzniku hocijakých majetkových sporov medzi starým a novým majiteľom nehnuteľnosti.

Tu je na mieste pripomenúť, že každá dohoda týkajúca sa kupovanej nehnuteľnosti musí byť písomná! V prípade problémov neobstojíte s tvrdením, že ste sa predsa „dohodli“!
V zmluve sú zakotvené všetky okolnosti kúpno-predajného vzťahu, napríklad, či kupujete byt spolu so zariadením, alebo bez neho. V prípade, že máte záujem aj o zariadenie, musí byť v prílohe zmluvy uvedený jeho súpis.

Dôležitou súčasťou zmluvy môže byť tiež klauzula o skrytých vadách. Takéto vady často objavíte až po tom, čo je zmluva naplnená a vyplatená. Pod novým náterom objavíte plesňou napadnuté steny, cez strop pri silných dažďoch zateká, alebo časť domu nie je z pálenej tehly, ako bolo uvedené, ale z iného materiálu? V klauzule o skrytých vadách môže byť zakotvené, že po naplnení zmluvy od nej môžete ustúpiť, ak takúto vadu objavíte napr. do 60 dní od kúpy nehnuteľnosti. Prípadne sa môžete s predávajúcim dohodnúť ( samozrejme, písomne), že skryté vady nebudete riešiť odstúpením od zmluvy, ale znížením ceny nehnuteľnosti – v praxi to znamená, že ak takú vadu objavíte, nehnuteľnosť si necháte, ale pôvodný majiteľ vám bude musieť vrátiť časť jej ceny.

Vaša ďalšia cesta znova povedie na kataster, kde podáte návrh na zápis. Od tejto chvíle má katastrálny úrad 60 dní na to, aby nehnuteľnosť zaevidoval ako vaše vlastníctvo. Tento návrh však môže byť stiahnutý – Vami, alebo predávajúcim.

A to nás privádza k otázke, ako vyplatiť cenu nehnuteľnosti bez rizika, že druhá strana zmizne s vašimi peniazmi a proces zápisu na katastri jednoducho stopne?

Ideálnym riešením je zriadenie si depozitu u právnika, ktorý spisoval Kúpnopredajnú zmluvu. V podstate ide o to, že peniaze uložíte u neho ako tretej osoby a čakáte, kým uplynie 60 dňová lehota katastrálneho úradu. Právnik po prepise nehnuteľnosti peniaze odovzdá predávajúcemu. Keby sa proces prepisu z akýchkoľvek dôvodov zastavil, peniaze sa bezpečne vrátia späť do vašich rúk.

Martina Miková